Сегодняшний рынок жилья предлагает покупателям великое множество домов и квартир, но если в типовом жилье планировка квартиры задана изначально и ее можно только слегка подкорректировать, то при покупке более дорогого жилья вопрос организации пространства выходит на первый план.
Свободу планировке!
В первую очередь следует рассчитать, сколько метров требуется для счастливой жизни. Социальная норма предоставления жилья в Москве - 18 кв. м на человека, однако воспринимается она скорее как санитарный минимум, для счастья этого маловато. Квартира должна быть такой, чтобы члены семьи в ней не сталкивались - в буквальном смысле слова, но не такой, чтобы они не встречались неделями на ее «просторах». Соответственно, присматриваясь к жилью, следует учитывать не только сегодняшний состав семьи - число проживающих, их пол, но и перспективы увеличения семьи за счет рождения детей или изменения их социального статуса. Кроме того, учитывается необходимое количество функциональных зон, возраст, характер и стиль жизни проживающих: насколько часто они принимают гостей; нужно ли им отдельное тихое помещение для работы; есть ли у проживающих хобби, требующее значительных площадей; эргономические требования; пристрастия хозяев в области дизайна.
Если за ориентир взять усредненную семью из трех человек, то в секторе элитного жилья наиболее востребованными окажутся квартиры площадью 120-180 кв. м - примерно 40-60 кв. м на человека. Если квартира предназначается одинокому бизнесмену, то для его запросов наиболее оптимальной окажется площадь 60-80 кв. м. Если семья многодетная, то оптимальным окажется расчет 60-70 кв. м на человека, при этом нередки случаи, когда эта цифра может быть значительно увеличена, в том числе за счет постоянного проживания гувернеров. То есть добавляется еще одна функциональная зона - для обслуживающего персонала.
Да будет свет!
При выборе квартиры важно посмотреть, как она ориентирована по сторонам света. Чаще всего окна большой квартиры выходят на две или три стороны света. Хорошо, если две из них расположены на оси восток - запад, для того чтобы солнце весь день светило в окна.
Для нетиповых квартир стали характерны не столько большие площади, сколько высокие потолки (не менее 3,3 м, а чаще - 3,5 м) и, соответственно, большие окна. Тут есть свои подводные камешки: с одной стороны, чем больше окна, тем светлее. Однако это еще и большая теплопотеря, усугубляемая тем, что из-за площади окна уменьшается высота радиаторов (до 20 см) либо они вообще утапливаются в пол. Кроме того, через окна проникает уличный шум. Понимают это и застройщики, поэтому правильное количество окон и их размер рассчитываются применительно к каждому проекту. Если дом находится в центре города, из квартиры открывается красивый панорамный вид, отсутствует шумная магистраль, то большие окна только приветствуются, если же дом стоит в оживленном месте, то площадь окон может уменьшаться.
Кухня-столовая-спальня?
Однако правильно рассчитать метраж - это полдела. Не менее важно им правильно распорядиться. В современных квартирах максимально увеличиваются зоны, наиболее используемые жильцами, такие как кухня, столовая и ванна. Современные кухни имеют площадь не менее 10 кв. м, 2 входа и размещены в ближней к входу части квартиры. Кухни часто объединяются со столовой либо с гостиной. Холлы, площадью от 7-10 кв. м, как правило объединены с прихожей или кладовой и используются под размещение шкафов, книжных полок и декоративной мебели.
Идеальной планировкой квартиры будет та, при которой сначала попадаешь в приемную зону, из нее - в гостиную, кухню-столовую. Дальше следует хозяйская половина. Буфером между приватной и общественной зонами является обычно кухня-столовая. Гостиная, в зависимости от запросов хозяев и состава семьи, может достигать 100 м. Спальни, площадью не менее 15-18 м, должны располагаться в дальней части квартиры, а их окна - выходить на тихую часть улицы, во двор. Количество спален в квартире может быть от 1 до 5. Для детской комнаты чаще выделяют самую тихую и светлую комнату. Если семья невелика, то удобно и модно жить в квартире-студии, где между комнатами вообще нет перегородок. «Разделение» зон происходит за счет отделки пола и потолка. Или за счет изменения уровня пола - кухню в таких случаях чаще делают на небольшом подиуме. В гостиной необходим более высокий потолок. Это создает ощущение объема и зрительно разделяет пространство без участия стен. Границу между «комнатами» подчеркивают также цветовым решением стен и освещением.
Вода, вода!
Количество санузлов в квартире обычно варьируется в зависимости от числа спален: по европейскому стандарту у каждой спальни должен быть свой независимый санузел плюс 1 гостевой санузел. Однако чаще всего в современных нетиповых домах ко всем помещениям просто подведены коммуникации и хозяину предоставляют возможность решать, нужен ему лишний санузел или нет. В любом случае санузлов должно быть не менее двух, расположенных в разных частях квартиры - в гостевой и в спальной. Гостевой туалет обычно оснащается душевой кабиной, в личном санузле устанавливаются и душ, и ванна.
Два уровня - нужно ли это?
Несколько лет назад, когда только-только появилось элитное жилье, случился бум популярности двухуровневых квартир. В основном их покупали люди, которые никогда подобном жильем не пользовались. Имеющие же такой опыт или уже владеющие загородными многоуровневыми домами от них отказывались. Причина проста - ходить с этажа на этаж достаточно утомительно, особенно если в семье есть пожилые люди. А для маленьких детей это еще и небезопасно. Конечно можно установить лифтовой подъемник, однако в двух уровнях это мало кто делает, а вот в трехуровневых квартирах лифт просто необходим.
В двухуровневых квартирах спальни обычно располагаются на втором этаже, первый же отдается под гостиную, кухню-столовую. Если все же есть желание жить «по вертикали», а в приглянувшемся доме двухуровневых квартир не предлагается, то можно приобрести две квартиры - одну над другой, правда нужно заранее удостовериться, что вертикальное объединение предусмотрено при проектировании.
Зимний сад и эксплуатируемая кровля
Модным «продолжением» дорогой квартиры может стать либо возможность выхода на эксплуатируемую кровлю, либо зимний сад, а иногда и то, и другое. Конечно, эти элементы не являются приоритетными при выборе жилья, но их наличие, несомненно, является «изюминкой» квартиры, элементом роскоши.
Зимний сад - это помещение с увеличенным остеклением, в котором много света, поэтому в зимних условиях там можно держать цветы. При этом будет ли покупатель действительно устраивать в этом помещении сад, или оборудует тренажерный зал - его дело. Площадь зимнего сада может быть самой различной - от крошечного «фонаря», в котором уместятся разве что несколько цветочных горшков, до настоящих оранжерей площадью в 100 м.
Если покупатель хочет обустроить зимний сад, то предпочтение следует отдать квартире с уже спроектированной под него площадью. Во-первых, стоимость квартиры с зимним садом не слишком отличается от стоимости квартиры аналогичной площади, но без сада. Во-вторых, спроектированный при строительстве дома зимний сад, будет согласован в БТИ застройщиком, измерен и отнесен к жилой площади, т. е. жильцу не придется самому оформлять все документы при обустройстве своего сада.
У зимних садов немного другие температурные нормы, чем в комнатах. Если температура внутри дома не должна опускаться ниже 18-20 С, то в зимнем саду допустимы и 15-17 С. Зимний сад - удовольствие недешевое, ведь 1 кв. м стеклянной стены дороже 1 кв. м бетонной. Но, несмотря на цену, в элитных домах зимние сады актуальны. Особенно это касается квартир в центральной части города - хорошо иметь собственный оазис среди стекла и бетона.
Часто элитные объекты предлагаются с возможностью выхода на эксплуатируемую кровлю, но без оборудованного сада. Иначе говоря, если есть терраса или эксплуатируемая кровля, то можно и зимний сад спроектировать. Если же кровля остается кровлей, то здесь нет особых сложностей: выход устраивается аналогично выходу на улицу или на лоджию. При этом, конечно, соблюдаются определенные нормы - например, полы в квартире и кровля делаются на одном уровне, а по краю террасы устанавливается заграждение.
Планировки квартир подвержены течениям моды — могут изменяться размеры спален и ванных комнат, а новые увлечения потребуют выделения отдельных помещений, но базовые принципы функциональной планировки соблюдаются при проектировании любого помещения.
Дмитрий Попов, начальник аналитического отдела ИСК «Новая Площадь»:
Существуют некоторые общие условия, позволяющие считать планировку квартиры удачной. Прежде всего соотношение между жилой и общей площадью должно находиться в следующих диапазонах: для однокомнатных квартир - 2,2:2,5; для двухкомнатных - 1,7:2; для трехкомнатных - 1,5:1,8; для четырехкомнатных квартир - 1,4:1,7.
Очень важный фактор - приближение помещений к квадратной форме. Оптимальное соотношение длины и ширины помещений должно быть 1:1 или 1:1,5. Совсем не приветствуются неправильные формы комнат - треугольные, шестиугольные, исключение составляют лишь комнаты с эркерами. Площади жилых комнат для комфортного проживания должны быть не меньше 15 кв. м, а в идеале - от 17 до 30 кв. м. Окна должны обеспечивать хорошее освещение, обязательно должны быть лоджии или балконы, особенно в спальных комнатах и кухне, расположенных на солнечной стороне дома. Частая ошибка проектировщиков - длинные вытянутые коридоры, неправильной формы комнаты, недостаток света. Желательно, чтобы окна квартиры выходили на две стороны дома - это обеспечит лучшую проветриваемость квартиры. В квартире должны быть подсобные помещения - темная комната, гардеробные. Чем больше комнат в квартире, тем больше должно быть подсобных помещений. Хорошее соотношение - одна гардеробная на две спальных комнаты и одна темная комната на 3-4 жилых комнаты. Площади подсобных помещений не должны быть излишне большими: для темной комнаты достаточно площади 3-6 кв. м а для гардеробной - 1,5-3 кв. м. Важный момент также - расположение помещений в квартире. В идеале квартира должна четко зонироваться на гостевую и приватную части: спальные и детские комнаты, большой раздельный санузел должны располагаться в дальней от входа части квартиры. Там же размещаются и гардеробные для этих жилых комнат. От входа в квартиру идет холл, по сторонам которого располагаются гостевой санузел, гардеробная, темная комната -кладовка, кухня и гостиная. Гостевые помещения могут быть дополнены столовой, бильярдной, каминной, библиотекой и т. п. Приватную часть могут дополнять кабинет, будуар, тренажерная.
